Gestão
Seguro condominial: quando ocorre um dano, quem paga? O que aprendemos no Papo de Síndico Raiz
Osmir Torres e Isadora recebem Cássio Sanches, do Grupo FedCorp, e a Dra. Cláudia, do Soares Ribeiro Advogados, para falar de apólice, endosso, manutenção, AVCB, seguro residencial e golpes.
Por Instituto Educacional Torres
Seguro condominial: quando ocorre um dano, quem paga?
Essa foi a pergunta que guiou mais um episódio do Papo de Síndico Raiz, o podcast apresentado pelo síndico profissional Osmir Torres, do Instituto Educacional Torres, ao lado da advogada condominial Isadora, de Sorocaba. No terceiro episódio da terceira temporada, a dupla recebeu dois convidados vindos de São Paulo: Cássio Sanches, do time comercial do Grupo FedCorp, corretora com foco no mercado imobiliário, e a Dra. Cláudia, do escritório Soares Ribeiro Advogados, que já havia participado do podcast em outras edições.
Cássio contou que atua no mercado condominial e imobiliário há mais de 15 anos, com passagem pelo Secovi, onde trabalhou com as principais administradoras e construtoras, antes de integrar o Grupo FedCorp, há dois anos. Ao longo de quase uma hora de conversa, ele desmontou mitos, contou casos reais de sinistro e mostrou por que o seguro do condomínio não pode ser tratado como uma simples renovação automática.
Este texto reúne os principais ensinamentos do episódio, organizados para quem é síndico, administrador ou morador. Se você quer um roteiro mais geral sobre o tema, veja também o nosso guia Seguro do condomínio: como se preparar antes de precisar dele.
Seguro não é commodity: o barato que sai caro
Logo no começo, Cássio apontou o erro mais comum que vê no mercado: o síndico olha o seguro como uma commodity. Compara apenas o preço final das cotações, renova o que já vinha sendo feito e não confere se as coberturas fazem sentido para a realidade do prédio.
Ele contou o caso de um condomínio em implantação em que o próprio síndico era corretor, especialista em seguro de automóvel, e contratou o seguro do prédio com coberturas baixíssimas e sem a cláusula de valor de novo. Sem ela, se um equipamento quebra, a indenização considera a depreciação — e o condomínio recebe bem menos do que precisa para repor. "Ele pode ser excelente em carro, pode ser excelente em saúde, mas nessa área de condomínio não", resumiu.
O convidado também desfez um mito que ouviu de uma administradora: a ideia de que, depois de vencido, o seguro ainda teria "mais 30 dias de garantia". Não tem. Venceu, venceu. É por isso que, segundo ele, tanta gente acaba mal assessorada — buscando informação em lugares pouco confiáveis — e passa a ter preconceito com o seguro.
"O síndico ainda olha o seguro como uma commodity." — Cássio Sanches, Grupo FedCorp
Quem é quem: seguradora, corretora, administradora e síndico
A pedido da Dra. Cláudia, Cássio explicou a diferença entre os personagens que aparecem na contratação do seguro — uma confusão muito comum entre síndicos e moradores.
A seguradora é a empresa que garante as coberturas contratadas e paga a indenização quando acontece um sinistro. A corretora é quem faz a assessoria: entende o condomínio, busca cotações em várias seguradoras e desenha a apólice. Como as corretoras trabalham com a mesma cartela de seguradoras, o que muda de uma para outra é o olhar técnico de quem monta a proposta.
Pela lei, a obrigação de contratar o seguro é do síndico, que responde civilmente por isso. A administradora tem o papel de orientar — e pode ser corresponsabilizada se a cobertura se mostrar insuficiente. Por isso, Cássio recomenda que a administradora documente as orientações que passa ao síndico, por e-mail, por exemplo. Não para criar atrito, mas para mostrar que fez a sua parte.
- Seguradora: garante as coberturas e paga a indenização.
- Corretora: assessora, cota e desenha a apólice.
- Administradora: orienta o síndico e documenta a orientação.
- Síndico: é o responsável legal pela contratação do seguro.
O valor da apólice precisa acompanhar o valor do prédio
O seguro obrigatório do condomínio cobre, no básico, incêndio, raio e explosão. A questão é por quanto. Cássio explicou que, ao cotar, a corretora pede a convenção do condomínio e analisa a realidade do empreendimento — incluindo a valorização imobiliária e quanto custaria, de fato, reconstruir o prédio.
Ele contou um caso de São Paulo que ficou conhecido: um edifício tinha uma apólice de R$ 17 milhões, e a corretora sugeriu subir para R$ 32 milhões. O síndico aceitou o ajuste. Sete meses depois, o prédio pegou fogo durante três dias e teve perda total, com prejuízo na casa dos R$ 27 milhões. A atualização feita a tempo foi o que garantiu a cobertura.
Osmir completou com um alerta para o síndico que evita mexer em valores: entre uma renovação e outra, o condomínio muda. Uma pintura, uma cobertura de garagem, uma academia nova, um empreendimento valorizado ao redor — tudo isso faz a apólice antiga ficar defasada se ninguém atualizar.
A cobertura é como uma caixinha: o que você usa não volta sozinho
Um dos momentos que mais surpreenderam a própria mesa do podcast foi a explicação sobre o limite de cada cobertura. Muita gente acredita que, se contratou R$ 200 mil de danos elétricos, terá R$ 200 mil toda vez que acionar o seguro. Não é assim.
Cássio usou uma comparação simples: é como as "caixinhas" das contas digitais. Cada cobertura é uma caixinha com um valor. Se o condomínio usa parte do dinheiro — queimou uma placa do elevador, queimou o motor do portão —, o saldo daquela caixinha diminui e não se recompõe sozinho até o fim da vigência. Se usar tudo, fica sem cobertura.
A saída é o endosso de recomposição. Ele citou o caso de uma cliente em Curitiba que, depois de um sinistro de tubulação, havia consumido toda a verba contratada. A corretora já propôs o endosso: a cobertura subiu de R$ 30 mil para R$ 50 mil, por cerca de R$ 160 a mais. "É uma garantia que não dá para desconsiderar", disse.
Cada acionamento consome o limite da cobertura. Usou bastante? Peça o endosso de recomposição antes do próximo problema.
Comunique toda mudança: o caso dos elevadores
As histórias de elevador marcaram o episódio. Na primeira, Cássio visitou um prédio cliente e percebeu um elevador novo. O síndico explicou que o poço havia sido projetado para dois elevadores, o prédio foi entregue com um e o condomínio decidiu instalar o segundo. Só que a cobertura de danos elétricos tinha sido calculada para um elevador só. A corretora fez o endosso, informou o segundo equipamento e subiu a cobertura de R$ 100 mil para R$ 150 mil.
No segundo caso, o final não foi tão bom. Em um condomínio em implantação, entregue em fases, a convenção previa elevador, mas a administradora garantiu que não havia nenhum. O seguro foi feito sem o equipamento. Em 27 de dezembro, aconteceu um sinistro justamente no elevador — e não havia cobertura. O dano não foi alto e o condomínio conseguiu absorver, mas a lição ficou: a informação passada à seguradora precisa corresponder à realidade.
A regra prática é simples: trocou a bomba da piscina, colocou um motor de portão mais caro, instalou equipamentos, fez benfeitorias? Avise a corretora e avalie o endosso. Cada equipamento novo muda o tamanho do risco.
Obra no condomínio exige seguro de obra
Outro ponto pouco conhecido: quando o condomínio passa por uma obra, principalmente uma que mexe na estrutura, a apólice vigente não cobre automaticamente os riscos dessa obra. A seguradora avaliou o prédio em uma situação, e a obra muda essa situação. Por isso, o condomínio precisa contratar um seguro específico de obra enquanto ela durar.
E se a construtora diz que tem seguro? Cássio alertou: a apólice da empresa protege o CNPJ dela e os danos a terceiros causados pela equipe, não a estrutura da edificação. Além disso, o condomínio raramente tem como saber se a apólice da contratada está paga — e, se a empresa abandonar a obra no meio do caminho, fica difícil acionar qualquer coisa. O ideal, segundo ele, é que existam os dois seguros: o da construtora e o do condomínio.
- A apólice do prédio não cobre automaticamente os riscos de uma obra.
- O condomínio deve contratar o próprio seguro de obra.
- O seguro da construtora protege a construtora e terceiros.
- O ideal é ter os dois durante toda a obra.
Seguro paga dano, não paga manutenção
"A seguradora não vai pagar manutenção." A frase foi repetida algumas vezes pelo convidado, com exemplos. Em um caso, um vendaval levou parte do telhado de uma área comum. O síndico aproveitou para trocar o telhado inteiro e enviou à seguradora o relatório da obra completa. A seguradora analisou as fotos do dano e indenizou apenas a parte destelhada — cerca de um quarto do telhado. O restante foi manutenção, por conta do condomínio.
Em outro caso, durante a vistoria de um sinistro de tubulação, o próprio síndico admitiu que nunca tinha feito manutenção. A Isadora resumiu o raciocínio jurídico: se a seguradora negar o sinistro por falta de manutenção, ela precisa fundamentar a negativa — e, se o motivo for a omissão do síndico, ele pode ser responsabilizado. O seguro de responsabilidade civil pode ou não cobrir, dependendo da situação e do que foi contratado.
Cássio também deixou o roteiro de como agir quando o sinistro acontece: primeiro o emergencial — socorrer as pessoas e isolar o local para ninguém se acidentar. Depois, registrar tudo com fotos, vídeos, data, hora e um relato do que aconteceu, e enviar esse material à corretora, que conduz o processo com a seguradora.
Primeiro, segurança: socorrer e isolar. Depois, registro: fotos, vídeos, data, hora e relato. Só então o pedido à seguradora.
Franquia, bônus e a decisão de abrir ou não um sinistro
Assim como no seguro de carro, o condomínio tem um histórico de relacionamento com a seguradora: quanto menos sinistros, melhor a classificação na renovação. Por isso, nem todo problema vale a pena ser levado ao seguro.
Cássio deu dois exemplos. Num rompimento de encanamento, o orçamento do conserto foi de R$ 800, enquanto a franquia passava de R$ 1.000 — não fazia sentido abrir o sinistro. Em outro caso, o conserto custava R$ 4 mil e a franquia, mais de R$ 2 mil; ele alertou o síndico de que o impacto na renovação provavelmente não compensaria. A decisão é sempre do síndico, mas a boa assessoria leva os números antes.
Ele também contou que há administradoras que não escolhem simplesmente a cotação mais barata: comparam as franquias de cada seguradora, olhando para os tipos de sinistro mais frequentes nos condomínios que administram. Às vezes, pagar R$ 200 ou R$ 300 a mais no prêmio sai mais barato ao longo do ano.
AVCB vencido e a responsabilidade do síndico
O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros também entrou na conversa. Segundo Cássio, o fato de o AVCB estar em processo de renovação não significa, por si só, que a seguradora vai negar um sinistro. As seguradoras entendem que a renovação pode levar meses, e a análise é feita caso a caso: se extintores, mangueiras e sinalização estão em ordem e o processo está em andamento, a situação é diferente da de um síndico omisso que deixou tudo vencer.
Osmir reforçou a disciplina que adota na própria gestão: começar a correr atrás da renovação seis meses antes do vencimento, porque as exigências mudam — placa, sinalização, luz de emergência — e sempre aparece um detalhe para ajustar. E deixou claro um princípio: a partir do momento em que assume o cargo, a responsabilidade é do síndico, e não pode ser empurrada para o zelador ou para a administradora.
Seguro do condomínio não protege o seu apartamento
Para os moradores, talvez esta tenha sido a mensagem mais importante do episódio — e a mesa fez questão de repetir: o seguro do condomínio garante a estrutura do prédio, não as unidades autônomas. O que está dentro do apartamento — móveis, eletrodomésticos, reformas, acabamentos — não está coberto, salvo coberturas específicas contratadas para isso.
Para proteger a unidade, o morador precisa de um seguro residencial próprio, montado de acordo com o que tem em casa: incêndio, danos elétricos, vazamentos, responsabilidade civil (o cachorro que morde alguém, um objeto que cai pela janela) e a assistência 24 horas, com chaveiro, eletricista e desentupimento. Cássio citou o caso de uma cliente que pagou cerca de R$ 600 por ano para um imóvel de aproximadamente R$ 3 milhões, com danos elétricos e assistência ampliada — e lembrou que uma única visita de emergência pode custar mais do que um ano de seguro.
Ele mencionou ainda que a FedCorp leva às administradoras um seguro residencial simplificado para os condôminos, apresentado em assembleias ou na implantação do condomínio, com valor citado de R$ 24,90 por mês, que inclui cobertura de vazamento entre unidades e assistência 24 horas. É um tema que costuma gerar dor de cabeça para o síndico: o vazamento do apartamento de cima para o de baixo, quando nenhum dos dois tem seguro.
- Seguro condominial: estrutura e áreas comuns.
- Seguro residencial: o que está dentro do apartamento.
- Carro e bicicleta na garagem dependem de coberturas e regras próprias.
- Assistência 24 horas costuma vir junto do seguro residencial.
Golpe do falso advogado: o seguro que poucos síndicos conhecem
A advogada Isadora trouxe um alerta atual: o golpe do falso advogado. Os golpistas consultam processos públicos, entram em contato dizendo que a pessoa ganhou uma ação e pedem um depósito para "liberar" o valor. Ela contou o caso de uma síndica cliente do escritório que caiu no golpe — e descobriu que o seguro dela não cobria esse tipo de perda.
Cássio explicou por quê: o seguro de responsabilidade civil não cobre engenharia social. Não se trata de um erro involuntário do síndico, e sim de uma fraude em que ele foi induzido a autorizar o pagamento. Por isso, as seguradoras criaram um produto específico de engenharia social, contratado à parte.
A orientação da mesa foi direta: desconfie de qualquer mensagem pedindo depósito para receber valores, confirme sempre por telefone com o seu advogado ou vá pessoalmente ao escritório. Isso protege você e o próprio advogado, que pode tomar providências sobre o vazamento de informações.
Recebeu mensagem dizendo que ganhou uma ação e precisa depositar para receber? Ligue para o seu advogado ou vá até o escritório antes de qualquer pagamento.
O seguro de responsabilidade civil do síndico profissional
Na reta final, Osmir pediu à Dra. Cláudia que falasse sobre o seguro de responsabilidade civil do síndico. O síndico morador está amparado pela apólice do próprio condomínio. Já o síndico profissional, que presta serviço com o seu CNPJ, precisa do próprio RC — como qualquer profissional que atende clientes, de médicos a advogados.
Cássio deu o exemplo do síndico que contrata, com aprovação do conselho, uma empresa de jardinagem; depois que o mandato termina, a empresa causa um problema e o novo síndico tenta responsabilizar o anterior. Com o RC, o profissional — e os próprios moradores — ficam protegidos. Ele também observou que várias administradoras já exigem o seguro de responsabilidade civil dos síndicos que participam de processos de escolha.
O valor da apólice deve acompanhar o tamanho da operação: quem administra dois condomínios tem um risco muito diferente de quem administra vinte ou trinta, e a seguradora olha para o faturamento dos últimos 12 meses. A Dra. Cláudia contou que mantém uma apólice de R$ 500 mil — e repetiu o lema que fechou o episódio: seguro é bom ter, e melhor ainda não precisar usar.
Checklist do síndico a partir do episódio
Para transformar a conversa em ação, reunimos os pontos práticos que Osmir, Isadora, Cássio e a Dra. Cláudia destacaram ao longo do episódio. Não substituem a análise da sua corretora e da assessoria jurídica do condomínio, mas ajudam a fazer as perguntas certas.
- Ao assumir o condomínio, peça e leia a apólice vigente.
- Confira se o valor segurado reflete o custo de reconstrução.
- Verifique a cláusula de valor de novo para equipamentos.
- Acompanhe o saldo de cada cobertura e peça endosso quando necessário.
- Comunique equipamentos novos, benfeitorias e obras à corretora.
- Contrate seguro de obra para intervenções estruturais.
- Mantenha manutenção e AVCB em dia, com registros.
- Compare franquias, não só o preço final das cotações.
- Oriente os moradores sobre o seguro residencial.
- Síndico profissional: tenha o seu seguro de responsabilidade civil.