Gestão
Reforma tributária no condomínio: o que síndicos precisam conferir antes de recalcular a taxa
César Rosário, diretor da One Gestão de Condomínios, explica por que IBS, CBS, receitas acessórias, contratos e cadastros exigem método — e não estimativas genéricas.
Por Instituto Educacional Torres
A pergunta certa não é só se a taxa vai subir
A reforma tributária chegou ao vocabulário dos condomínios por uma pergunta direta: a taxa condominial vai aumentar? A resposta responsável não cabe em um “sim” ou “não”. Ela depende da natureza das receitas, dos contratos em vigor, da forma como o condomínio está organizado, dos documentos emitidos e do cronograma de transição do novo sistema.
No episódio do Papo de Síndico Raiz, César Rosário — diretor da One Gestão de Condomínios, contabilista e administrador — convida síndicos e administradoras a trocarem a ansiedade por método. Em vez de aplicar um percentual genérico sobre a cota, o caminho é conhecer os fatos do próprio condomínio, registrar decisões e comparar cenários com quem responde tecnicamente pela contabilidade e pelo jurídico.
Esta matéria organiza os temas debatidos no episódio e relaciona a conversa ao texto legal. É conteúdo informativo: a aplicação tributária de cada condomínio deve ser analisada com seus profissionais responsáveis, especialmente porque leis complementares, regulamentos e obrigações acessórias podem ser atualizados durante a transição.
César Rosário traduz um tema técnico para a rotina condominial
Com mais de três décadas de atuação em contabilidade, conforme apresentado no episódio, César Rosário parte de situações que fazem parte da agenda de qualquer gestão: a cota mensal, o boleto, o aluguel de um espaço comum, o contrato de portaria e a conta que chega no fechamento do mês. Esse ponto de vista é valioso porque reforma tributária não é apenas uma sigla; ela encontra cadastro, orçamento, contrato, comprovante e assembleia.
Como diretor da One Gestão de Condomínios, César chama atenção para uma mudança de postura: o síndico não precisa se tornar tributarista, mas precisa fazer as perguntas certas e exigir memória de cálculo quando houver previsão de impacto. Uma decisão bem documentada protege o caixa do condomínio e melhora a conversa com moradores, conselho, administradora e fornecedores.
IBS e CBS: entender o desenho antes de procurar um número
A Emenda Constitucional nº 132 e a Lei Complementar nº 214/2025 estruturam a substituição gradual de tributos sobre o consumo pelo IBS e pela CBS. A transição é progressiva e envolve etapas, normas complementares e ajustes de sistemas; por isso, não é prudente usar uma alíquota isolada como previsão definitiva para todos os condomínios.
Na prática, a administração deve acompanhar três dimensões ao mesmo tempo: quais receitas o condomínio recebe, quais operações seus fornecedores realizam e quais obrigações documentais passam a ser exigidas em cada fase. A pergunta não é somente “qual será a alíquota?”, mas também “qual operação existe, quem é o responsável e qual documento sustenta esse lançamento?”.
Condomínio não é empresa por definição — mas pode realizar operações relevantes
A cota ordinária existe para ratear despesas comuns entre os condôminos. Já atividades como locação de espaços, cessão de área para antena, mídia, publicidade, quiosques ou outros usos por terceiros podem ter natureza diferente e merecem identificação própria. Misturar tudo em uma única rubrica dificulta a apuração e torna qualquer conversa sobre imposto imprecisa.
A legislação complementar trata de situações específicas envolvendo condomínios e prevê condições relacionadas à participação das receitas condominiais no total recebido. Isso não autoriza conclusões automáticas sobre isenção, incidência ou crédito. Serve, antes, como alerta para que o condomínio mantenha uma visão clara de suas fontes de receita e consulte o enquadramento aplicável.
A chamada regra dos 80% exige dados, não palpite
No vídeo, César Rosário destaca a discussão sobre a proporção entre receitas vinculadas às cotas e receitas decorrentes de outras operações. Essa conversa costuma ser resumida como “regra dos 80%”, mas o número só ajuda quando apoiado por registros confiáveis e pela leitura do texto legal vigente.
O primeiro passo é levantar, com a administradora e a contabilidade, as receitas dos últimos exercícios: cotas ordinárias e extraordinárias, rendimentos financeiros, multas, alugueis, publicidade, cessões e qualquer entrada não recorrente. Em seguida, a equipe técnica deve classificar cada item, registrar a premissa adotada e acompanhar eventuais mudanças na regulamentação. É melhor uma planilha simples e auditável do que uma estimativa repetida sem origem.
Nota fiscal e cadastro: obrigação operacional não é aumento automático
Outro ponto importante do episódio é a emissão de documentos fiscais. A necessidade de organizar nota fiscal, cadastro e integração de sistemas pode criar trabalho adicional para administradoras e condomínios, mas a mera emissão de um documento não prova, por si só, que a cota condominial aumentará.
O cuidado está em separar custo administrativo, obrigação fiscal e efetiva incidência tributária. Cadastros atualizados de unidades, proprietários, responsáveis financeiros e receitas ajudam a reduzir retrabalho, falhas de conciliação e riscos de informação inconsistente. O síndico pode pedir um plano de adequação com responsáveis, prazos, custos e quais dados serão tratados — sem aceitar, de saída, uma projeção genérica de reajuste.
Portaria e limpeza: como avaliar um pedido de reajuste do fornecedor
Empresas de portaria, limpeza, manutenção e outros serviços terceirizados podem adaptar seus próprios processos ao novo modelo tributário. Isso não significa que qualquer comunicado sobre reforma tributária seja fundamento suficiente para aumentar o contrato do condomínio.
Antes de aprovar um repasse, o gestor deve solicitar memória de cálculo, verificar a cláusula de reajuste, conferir o regime tributário e a composição do preço informada pelo fornecedor e comparar a proposta com as condições do contrato. A análise deve considerar também créditos, retenções, obrigações trabalhistas e o cronograma legal que efetivamente alcança aquela operação. Contabilidade, jurídico e administradora precisam trabalhar com a mesma versão dos dados.
- Pergunte qual alteração legal sustenta o pedido e a partir de qual data.
- Peça a memória de cálculo que compare a condição atual com a proposta.
- Confira se o contrato permite aquele repasse e qual é o procedimento de aprovação.
- Registre a análise do conselho, da administradora e dos profissionais técnicos.
- Evite elevar a cota apenas para cobrir uma hipótese que ainda não foi demonstrada.
Receitas acessórias precisam estar visíveis no orçamento
Uma fachada publicitária, uma antena, uma locação de salão para terceiros ou a instalação de uma operação comercial em área comum podem melhorar a receita do condomínio, mas não devem desaparecer dentro do rateio mensal. Cada fonte precisa de contrato, critério de aprovação, lançamento separado e documentação adequada.
Essa organização ajuda em duas frentes: dá transparência aos moradores e fornece a base que contabilidade e jurídico precisam para avaliar os efeitos da reforma. Também permite que a assembleia enxergue se uma receita extraordinária está sendo usada para reduzir despesas correntes, formar reserva, financiar uma obra ou compensar algum custo específico.
Orçamento e assembleia: decisão com cenário, não com manchete
Para César Rosário, a orientação prudente é não reajustar a cota com base em uma previsão abstrata. O orçamento deve trazer cenários identificados, premissas explícitas e um responsável por cada informação. Se existe possibilidade de revisão contratual, ela precisa ser demonstrada; se há obrigação futura de sistema, o custo precisa ser estimado; se nada foi confirmado, a incerteza também deve aparecer como incerteza.
Levar esse material à assembleia fortalece a governança. Moradores não precisam receber uma aula de legislação tributária, mas têm direito de entender quais receitas foram consideradas, quais contratos foram revisados, quais medidas são preventivas e o que ainda depende de confirmação técnica. Transparência não elimina a complexidade, mas reduz ruído e decisões reativas.
Plano prático para os próximos 90 dias
O condomínio pode começar pequeno e sair da reunião com entregáveis claros. Nos primeiros 30 dias, mapeie receitas, contratos e responsáveis pelos dados. Em até 60 dias, peça à administradora e à contabilidade uma matriz de impactos com premissas e documentos de apoio. Em até 90 dias, consolide a política de cadastro, revisão contratual e comunicação aos moradores.
- Faça um inventário das receitas e identifique as que não são cota condominial.
- Reúna contratos de portaria, limpeza, manutenção, locação e publicidade em uma pasta controlada.
- Atualize cadastros e defina quem valida alterações de titularidade e cobrança.
- Solicite à contabilidade uma nota técnica em linguagem objetiva, com base na norma vigente.
- Defina o que será comunicado ao conselho e aos moradores, com datas de revisão.
Assista à conversa completa com César Rosário
O episódio do Papo de Síndico Raiz aprofunda esses pontos com César Rosário, diretor da One Gestão de Condomínios. Assista antes de levar uma proposta de revisão de orçamento, contrato ou procedimento à sua equipe: o vídeo ajuda a formular perguntas melhores e a reconhecer o que precisa de validação profissional.