Gestão
Aluguel por temporada no condomínio: o que o síndico precisa saber enquanto o STJ decide
O proprietário pode anunciar o apartamento em plataformas como o Airbnb sem pedir autorização? A resposta passa pela convenção, e o STJ ainda vai definir até onde ela alcança.
Uma dúvida que chega primeiro à portaria
Antes de virar assunto de assembleia, o aluguel por temporada aparece na portaria. É o hóspede que chega de mala no sábado à noite sem que ninguém tenha sido avisado, a encomenda em nome de alguém que não consta no cadastro, o morador do andar perguntando quem são as pessoas novas no elevador. Para a equipe, a questão não é jurídica: é saber quem pode entrar e quem responde por aquela unidade.
Por trás dessa rotina existe uma discussão que divide condomínios do país inteiro. De um lado, o direito do proprietário de usar e alugar o que é seu. Do outro, o direito dos demais moradores à segurança e ao sossego de um prédio pensado para moradia. A convenção é o documento que equilibra os dois lados, e é sobre o alcance dela que a Justiça ainda trabalha.
O que o STJ já decidiu
Segundo reportagem da Condo.news, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça analisou em maio de 2026 o caso de um apartamento oferecido de forma recorrente para estadias curtas. O entendimento foi que esse tipo de contrato, quando vira exploração econômica reiterada ou profissional, pode descaracterizar a destinação residencial da unidade. Nesse cenário, o uso depende de previsão na convenção, aprovada por dois terços dos condôminos.
A leitura prática é que o problema não está em alugar, e sim em transformar o apartamento em hospedagem. Uma locação eventual, para uma família passar as férias, é diferente de uma unidade com entrada e saída de hóspedes toda semana, anúncio permanente e serviço de limpeza entre uma reserva e outra.
O que ainda está em aberto
A parte mais importante para o dia a dia ainda não tem resposta definitiva. O STJ vai julgar, no rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443), se a simples previsão de que o prédio é residencial já basta para impedir locações de curta duração, ou se a convenção precisa trazer a proibição de forma expressa. O que for decidido ali passa a orientar os tribunais do país.
Como resume o advogado Diego Kiçula, ouvido pela reportagem, a discussão não é simplesmente se o proprietário pode ou não alugar o próprio apartamento, e sim onde termina a locação comum e começa a atividade de hospedagem. Enquanto essa fronteira não é fixada, decidir no impulso é o que mais gera processo, para os dois lados.
Até o STJ fixar a tese, a convenção e o regimento do próprio prédio continuam sendo o primeiro lugar onde procurar a resposta.
O que o síndico pode fazer agora
Esperar o julgamento não significa ficar parado. Há um conjunto de medidas que valem em qualquer cenário, porque tratam de organização e não de proibição. Elas reduzem o atrito com os proprietários que alugam e dão segurança a quem mora no prédio.
Se o condomínio quiser regular ou restringir a prática, o caminho é a assembleia, com o quórum exigido para mexer na convenção e a orientação do jurídico. Multar ou barrar hóspede com base em uma regra que não está escrita costuma terminar mal.
- Leia a convenção e o regimento: o que dizem sobre destinação e locação
- Consulte o jurídico ou a administradora antes de aplicar qualquer restrição
- Exija o cadastro prévio dos hóspedes, com nome, documento e período
- Defina quem responde pela unidade durante a estadia
- Entregue as regras do prédio ao proprietário, para repassar ao hóspede
- Registre ocorrências com data e fato, sem juízo de valor
- Leve o tema à assembleia se a prática já for frequente
E o proprietário que quer anunciar
A recomendação dos especialistas é a mesma para quem está do outro lado: olhar a convenção e o regimento antes de publicar o anúncio. Descobrir a restrição depois da primeira reserva significa hóspede barrado, avaliação ruim e, em alguns casos, multa. Uma conversa com o síndico antes evita os três.
Quando a locação é permitida, o bom relacionamento com o prédio depende de gestos simples: avisar a portaria com antecedência, informar quem vai ocupar a unidade e por quanto tempo, e garantir que o hóspede conheça as regras de silêncio, garagem e áreas comuns. O proprietário continua responsável pelo que acontece no apartamento, esteja ele lá ou não.
Regra clara vale mais que improviso
Qualquer que seja a decisão final do STJ, a portaria vai continuar precisando da mesma coisa: saber quem está autorizado a entrar, para qual unidade e até quando. Condomínios que tratam o hóspede como tratam qualquer visitante, com cadastro, registro e regra conhecida, sentem muito menos o impacto dessa discussão.
O aluguel por temporada não precisa ser uma disputa. Com a convenção em dia, a assembleia ouvida e a rotina de acesso organizada, o prédio protege quem mora nele e dá previsibilidade a quem investe. É mais simples acertar a regra agora do que explicá-la no meio de um conflito.